Een hoge WOZ-waarde: wanneer is dit gunstig?

Sommige hypotheekaanbieders hebben een vast rentetarief. Er zijn echter ook hypotheekaanbieders met een variabele hypotheekrente. De hypotheekrente bestaat dan uit een vast tarief met daarbovenop een renteopslag die bepaald wordt op basis van het risico voor de hypotheekverstrekker dat gepaard gaat met uw hypotheek. Ook in de jaren waarvoor u de hypotheekrente heeft vastgezet kan er sprake zijn van een renteopslag. Wanneer u een renteopslag betaalt voor de bestaande hypotheek van uw woning kan het gunstig zijn om een hogere WOZ-waarde te hebben.

Heeft u een NHG hypoheek dan is het voor u niet interessant om de WOZ-waarde te verhogen. NHG-hypotheken hebben namelijk een vast rentetarief en dus geen renteopslag. Er zijn echter genoeg hypotheken die wel een renteopslag en een daarmee gepaard gaande risicoklasse hebben. De exacte hypotheekrente (vast tarief + renteopslag) wordt voor deze hypotheken bepaald door de verhouding tussen de marktwaarde van uw woning en de hoogte van uw hypotheek. Hiermee wordt de risicoklasse bepaald. Het risico word kleiner naarmate de marktwaarde, de hoogte van uw hypotheek verder overstijgt. Hoe kleiner het risico is voor de hypotheekverstrekker, hoe lager de hypotheekrente.

De marktwaarde van de woning wordt door vele hypotheekverstrekkers bepaald op basis van de WOZ-waarde. Een hoge WOZ-waarde kan dus zorgen voor een lagere risicoklasse en daarmee een lagere renteopslag en dus uiteindelijk een lagere hypotheekrente. Een hogere WOZ-waarde kan dan ook voordelig uitpakken als u een lening wil afsluiten of al heeft. Of u met een hogere WOZ-waarde in een lagere risicocategorie valt en minder renteopslag gaat betalen, kunt u vinden in uw hypotheekovereenkomst. U kunt hierover uiteraard ook contact opnemen met uw hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker.

Soms is het handig om de hypotheek van uw woning te verhogen. Bijvoorbeeld omdat u een verbouwing wil gaan realiseren en hier graag extra voor gefinancierd wordt om dit te bekostigen.

Bij sommige hypotheekverstrekkers is het mogelijk om extra hypotheek op te nemen. Hiervoor kijkt de hypotheekverstrekker naar de WOZ-waarde van uw woning. Voor een dergelijke extra lening heeft u namelijk overwaarde nodig op de woning. Dat wil zeggen dat uw hypotheek lager is dan de waarde van de woning.

Met de stijgende markt van de afgelopen jaren is het niet moeilijk om overwaarde te hebben van de woning. Als de WOZ-waarde van uw woning echter niet is meegestegen met de markt dan loopt u hiervoor wellicht overwaarde mis. U kunt hierover uiteraard contact opnemen met uw hypotheekadviseur of hypotheekverstrekker.

Vroeger werd er bij de aankoop van een woning nog waarde gehecht aan de WOZ-waarde van de woning. Een potentiële koper bekeek de WOZ-waarde en nam de waarde mee in het aanbod. Wij merken echter dat tegenwoordig niet meer veel waarde gehecht wordt aan de WOZ-waarde. Men kijkt minder naar de WOZ-waarde en zijn veelal al blij om een woning te kunnen bemachtigen. Dit voordeel is dus redelijk beperkt. Wanneer de woningmarkt kantelt kan het echter weer een grotere rol gaan spelen en een hoge WOZ-waarde hiervoor gunstig uitpakken. Bent u niet van plan de woning te verkopen? Dan is een hogere WOZ-waarde niet in uw voordeel.

Voor een verhuurder binnen de sociale sector kan het gunstig zijn om een zo hoog mogelijke WOZ-waarde te hebben voor diens huurwoningen. Er geldt namelijk een maximale huurprijs die wordt opgelegd door de overheid. De overheid bepaalt de maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingstelsel. Voor een huurwoning in de geliberaliseerde/vrije sector geldt er geen maximale huurprijs.

Binnen de sociale sector telt de WOZ-waarde mee binnen het puntensysteem voor het woningwaarderingsstelsel. Wanneer een woning onder de geliberaliseerde huurprijs zit is het een zogeheten ‘’puntenwoning’’. Het is voor een verhuurder dan van belang dat zij een zo hoog mogelijke huurprijs kan heffen door zo veel mogelijk punten te vergaren. Wanneer de WOZ-waarde te laag is, vergaart een verhuurder minder punten en kan zij dus huurinkomsten mislopen.

Vooral wanneer er een discussie ontstaat tussen de verhuurder en de huurder over de huurprijs van de woning kan een lagere WOZ-waarde nadelig uitpakken. Wanneer er bijvoorbeeld een geschil loopt via de huurcommissie over de hoogte van de huurprijs zorgt een lage WOZ-waarde ervoor dat de maximaal te vragen huurprijs ook vrij laag ligt. Hierdoor kan het zo zijn dat de zogenaamde huurprijscheck lager uitkomt dan de daadwerkelijke huidige huurprijs die u als verhuurder vraagt aan uw huurder. In het ergste geval moet u als verhuurder dan geld terugbetalen aan de huurder en wordt de huurprijs verlaagd.

Weet u niet of u een sociale huurwoning verhuurt of een vrije sector woning heeft, kijk dan hier.

In verschillende gemeenten binnen Nederland is er een opkoopbescherming geïntroduceerd. Deze opkoopbescherming houdt in dat een belegger niet zonder meer een woning kan kopen om deze vervolgens te verhuren. Dit is bijvoorbeeld binnen de gemeente Amsterdam het geval. Alle woningen met een WOZ-waarde onder de € 512.000 hebben te maken met opkoopbescherming.

Beleggers mogen woningen met een WOZ-waarde onder een bepaalde bedrag (in Amsterdam dus € 512.000) in de eerste vier jaren niet verhuren. Er zijn wel enige uitzonderingen van toepassing. Wanneer u onder één van de uitzonderingen valt, kunt u een vergunning aanvragen.

Wanneer u als belegger een woning aankoopt, is het van belang dat de WOZ-waarde boven de specifieke grens in die gemeente valt. Verhuurt u een woning toch in strijd met de opkoopbescherming? Dan riskeert u een boete.

Ook andere gemeentes naast de gemeente Amsterdam hanteren de opkoopbescherming, zoals Rotterdam, ‘s-Gravenhage, Utrecht, ’s-Hertogenbosch en Eindhoven. Iedere gemeente hanteert een andere drempelhoogte.

Een bezwaar tegen de WOZ-waarde met als doel het overstijgen van de drempelhoogte kan er dus voor zorgen dat u de woning toch wel kan verhuren.

Wanneer u de woning binnen anderhalf jaar gaat verkopen, zou u de WOZ-waarde in principe niet moeten proberen te verlagen. Over het algemeen werkt een verlaagde WOZ-waarde ook door naar het volgende jaar namelijk. Het is overigens wel mogelijk om het jaar erop de WOZ-waarde weer proberen te verhogen.

Indien u een hypotheek heeft waarbij de WOZ-waarde van invloed is op de hypotheekrente adviseren wij om de WOZ-waarde te verhogen. Dit zorgt voor lagere maandlasten vanwege de lagere rente. Wel is het zo dat u meer belasting betaalt over uw inkomstenheffing en gemeentelijke belastingen. Raadpleeg altijd uw hypotheekverstrekker/hypotheekadviseur.

Wanneer u een pas aangekochte woning wilt verhuren, doet u er goed aan om te bestuderen of er in uw gemeente een opkoopbescherming geldt en kan het interessant zijn om de WOZ-waarde te verhogen.

Als u een sociale huurwoning wilt verhuren is het van belang om een zo hoog mogelijke WOZ-waarde te hebben zodat je zo hoog mogelijke huur kunt rekenen en minder risico is bij een geschil over de huurprijs.

In alle andere gevallen is het voordeliger voor u om de WOZ-waarde zo laag mogelijk te hebben, zodat u ook minder gemeentelijke belastingen hoeft te betalen en ook minder inkomstenheffing.